Ülkemizin ekonomik verilerini incelediğimizde inşaat sektörünün ciddi bir payı olduğunu görmekteyiz. Tasarruf kültürümüzün de gayrimenkul yatırımına dayanması inşaat sektörünün gücüne güç katıyor. Bu kültürü oluşum sebebini, yatırımların getirilerini inceleyip gayrimenkulün en yüksek getirisi olan yatırım aracı olduğunu rakamsal verilerle açıklamamız mümkün. Ülke ekonomisini ayakta tutan sütunlardan biri olan inşaat sektörü, maalesef ki kayıt dışılığın da çok görülmesi buna ilaveten konut alanındaki devlet politikaları bu sektör için farklı bir düzenlemeyi de beraberinde getirmiş.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulu’nca (SPK) belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek üzere kurulan halka açık anonim ortaklıklardır. Bu anonim ortaklıkların yapabilecekleri işlemleri daha sade bir dille anlatacak olursak arsa-arazi almak, satmak, gelir elde etmek (kira geliri veya satıştan kar elde etmek) amacıyla gayrimenkul yapmanın yanı sıra gayrimenkule dayalı haklar (Yap – İşlet – Devret sistemi, irtifak hakkı vb.) ile repo-ters repo işlemleri yapabilir. Ana faaliyeti gayrimenkul olan GYO’ların SPK mevzuatı uyarınca kendileri inşaat işini yapamamakta ve bu kapsamda personel ile makine ve ekipman alamamaktadırlar. Yapılacak inşaat işleri bir müteahhit aracılığı ile gerçekleştirebilmektedirler.
GYO’ların vergisel avantajlarına gelecek olursak ilk olarak kurumlar vergisinden %100 oranında istisna edilmiştir. Yani bir GYO ne kadar kar ederse etsin kurumlar vergisi ödememektedir. Bunun yanı sıra GYO’ların kar payı dağıtımında gelir vergisi stopaj oranı %0’dır. Yani burada da herhangi bir vergileme yapılmakta. Fakat şuna dikkat etmek gerekir ki, GYO’lara ortak olan sermaye şirketlerine yapılan kar payı ödemeleri sonucu bu şirketlerin kar payını gelir olarak kaydedip vergiye tabi tutmaları gerekmektedir. İştirak kazancı istisnası GYO’ların dağıttığı kar paylarına uygulanmamaktadır. Gerçek kişilerce elde edilen GYO kâr payı gelirleri ise Gelir Vergisi Kanunu 22/2. maddesi uyarınca vergilenmesi gerekmektedir. Damga Vergisi Kanunu’nda İstisna Edilen Kağıtlar Bölümü’nde “Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri.” olarak bahsedilmiş olup ana faaliyet konusuna giren bu işlemlere münhasır olmak üzere damga vergisinden de istisnadır.
GYO’ların finansal avantajlarında iki konu öne çıkmaktadır. İlk olarak halka arz ve ikinci olarak tahvil ihracı. Halka arz GYO’lar için SPK mevzuatı gereğince zorunlu bir uygulamadır. Sermayesinin asgari %25’ini halka arz etmek amacıyla kurula başvuruda zorunda olan GYO’lar bu sayede halka arz ettikleri sermaye kadar nakit finansman sağlamış olurlar. Tabii ki hisse senetleri borsada işlem gören bir şirketin itibarı daha yüksek olacağından kredi temini konusunda emsallerine kıyasen statüsel bir avantaj ile dış kaynak sağlama kolaylığı olacaktır. Tahvil ihracı da yapabilen GYO’lar kendi belirleyecekleri oran ile (SPK iznine tabidir) dış kaynak sağlama fırsatına sahipler. Bu tahviller ister bildiğimiz nakde karşılık faiz ile nakit ödemesi şeklinde olabileceği gibi gayrimenkul sertifikası olarak da ihraç edilebilirler. Gayrimenkul sertifikalarını elinde bulunduranlar ister belirlenen tarihte belirlenmiş faiz oranı ile geri ödeme alabilirler, isterler ise belirlenmiş ve tamamlanmış gayrimenkullerin bağımsız bölümleri ile takas edebilirler. İkinci alternatif bir GYO için sermaye tahsisi etmeden yeni bir yatırıma girmenin önünü açmaktadır.
GYO’lar hem gayrimenkul alanında faaliyet gösterecek şirketler için yukarıda bahsettiğim avantajları barındırdığı gibi küçük yatırımcıların da gayrimenkul alanında oluşan kardan gelir elde edebilmelerini ve küçük yatırımcıların bir araya gelmiş yatırımlarının oluşturacağı güçlü fon tutarlarının gayrimenkul sektörüne akmasını sağlamaktadır. Bunların yanı sıra devlet politikası anlamında artan nüfusa ihtiyaç olan gayrimenkullerin inşa edilmesi ve GYO’ların varlığı ile kayıt dışı ekonominin azaltılması ve Sermaye Piyasası araçlarının tabana yayılması gibi hedefleri de mevcuttur. Ülkemizde henüz otuz bir olan GYO sayısının yukarıda bahsettiğim avantajları sebebiyle önümüzdeki süreçte artacağını tahmin etmek pek zor olmasa gerek.
Hakan ŞİRİN / Mali Müşavir
