Basından Ekonomi Makaleleri ANALİZ RAPORU

SESLİ HABER:

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde “Gerçek Gider Yöntemi”ni tercih eden mükellefler için indirilebilecek kalemler detaylandırılmaktadır. Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör gibi genel giderlerin yanı sıra mülkün yönetimi için yapılan bekçi ve kapıcı ödemeleri ile sigorta giderleri gayrisafi hasılattan düşülebilmektedir. Bu yöntem, belgelendirilebilen harcamaların vergi matrahından indirilmesine olanak tanır.

Önemli bir değişiklik olarak, mesken kira gelirlerinde faiz gideri indirimi uygulamasına son verilirken, bu imkan iş yeri kira gelirleri için devam etmektedir. Ayrıca, konut olarak kiraya verilen tek bir taşınmaz için iktisap bedelinin %5’i oranındaki indirim, satın alma tarihinden itibaren beş yıl boyunca uygulanabilmektedir. Ancak bu indirimin yapılabilmesi için taşınmazın konut olarak kiralanması şartı aranmaktadır.

Mülk sahiplerinin ödediği emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ve belediyelere yapılan harcamalara katılma payları da gider olarak kabul edilmektedir. Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu gibi modernizasyon harcamaları doğrudan gider yazılabilirken, diğer büyük onarımlar maliyete eklenerek amortisman yoluyla indirilmektedir. Mükelleflerin bu harcamalara ait belgeleri beş yıl boyunca saklamaları yasal bir zorunluluktur.

İktisap Bedeli İndirim Oranı%5

İktisap İndirimi Süre Sınırı5 Yıl

Enerji Tasarrufu Gider Üst Sınırı (2025)9.900 TL

Belge Saklama ve Zamanaşımı Süresi5 Yıl

“Vergi mevzuatındaki son düzenlemeler, devletin konut kredisi faizlerini vergi matrahından düşme imkanını daraltarak iş yerlerini bu konuda ayrıştırdığını gösteriyor. Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcamalarının doğrudan gider yazılabilmesi, binaların yeşil dönüşümünü teşvik eden stratejik bir adımdır. Gelecek dönemde, kira gelirlerinin dijital takip sistemleri ve banka verileriyle daha sıkı denetleneceği, bu nedenle ‘Gerçek Gider Yöntemi’ni seçenlerin belge düzenine maksimum özen göstermesi gerektiği öngörülmektedir.”

Kira Gelirlerinin Beyanında İndirilecek Giderler

11 Şubat Çarşamba günü yayınlanan makalede 2025 yılı kira gelirlerinin beyanıyla ilgili konuları özetlemiş, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler konusunu bu makaleye bırakmıştım. Konuyu aşağıda özetlemeye çalıştım.

Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

Kira gelirlerinin beyanında, kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri hasılattan indirilebilir. Bu giderlerin kiralayan tarafından karşılanması durumunda, kiraya veren bunları gider olarak dikkate alamaz. Söz konusu giderlerin, kiralayan tarafından ödenip, kiracıdan tahsil edilmesi durumunda, kiralayan hâsılat olarak dikkate alır.

İdare giderleri

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve taşınmazın önemiyle orantılı idare giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan genel giderlere örnek olarak, kiraya verilen taşınmazların korunması için yapılan ödemeler, kapıcı ve bekçi giderleri ve kiraların tahsili için yapılan harcamalar sayılabilir.

Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri

Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir. Bu kapsamda gider olarak indirilebilecek sigorta giderleri, kiraya verilen mal ve hakların korunmasına yönelik sigorta giderleridir.

İşyeri kira gelirleriyle sınırlı olmak üzere faiz giderleri

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri, 2025 yılına kadar, kiraya verilen taşınmazın işyeri veya konut olması ayırımına bakılmaksızın, gayrisafi hâsılattan indirilebiliyordu. 4 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan 5766 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, mesken kira gelirlerinin vergilemesinde faiz giderlerinin indirimine son verildi. İndirim olanağı işyerleri ile sınırlı olarak devam ediyor.

Değişiklik 2025 yılı gelirlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i

Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i gayrisafi hâsılattan indirilebilir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanabilir. İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz. Yani ilgili yılda indirim konusu yapılamazsa zarar olarak sonraki yıllarda dikkate alınmaz.

Hâsılattan indirimine izin verilen gider, konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazla sınırlıdır. İş yeri olarak kiraya verilen taşınmazların hâsılatından bu şekilde bir indirim yapılamayacağı gibi, birden fazla kiraya verilen konutların sadece birisi için indirim yapılabilir.

İndirim taşınmazın iktisap tarihinden itibaren 5 yıl için geçerlidir. Sürenin başlangıcı taşınmazın kiraya verilmesiyle değil iktisap edilmesiyle başlar.

İndirim ancak kiraya verilen gayrimenkulün kira gelirinden düşülebilir. Birden fazla konutun kiraya verilmiş olması halinde, birisinin %5’i olarak hesaplanan tutar, kiraya verilen diğer konutların hâsılatından indirilemez.

Vergi, harç, şerefiye ve harcamalara katılma payları

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen;

Vergi, resim ve harçlar,
Şerefiyeler,
Kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Bu bent kapsamında hâsılattan indirilecek vergi, resim, harç, şerefiye ve katılma payları aşağıdaki gibidir:

Emlak vergisi.
Çevre temizlik vergisi. Taşınmazı kullananlar tarafından ödendiğinden, esas olarak kira geliri sahibi tarafından hasılattan indirilemez. Bir nedenle kiraya veren tarafından ödenen veya gayrimenkulün boş kaldığı dönemde verilen çevre temizlik vergisi, gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesaplanmasında hâsılattan indirilebilir.
Harcamalara katılma payları. Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86. maddesine göre belediyelere ödenen; yol harcamalarına katılma payı, kanalizasyon harcamalarına katılma payı ve su tesisleri harcamalarına katılma payı bu kapsamda sayılabilir.

Kiraya verilen taşınmazın alımı sırasında ödenen tapu harcı, kira gelirinden indirilebilecek bir gider unsuru değildir. Ancak taşınmazın maliyetine eklenebilir ve üzerinden ayrılan amortisman kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilir.

Amortismanlar

Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortisman giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Kiraya verilen mal ve hakların amortismana tabi değeri, biliniyorsa maliyet bedeli, maliyet bedeli bilinmiyorsa, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin üçüncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir.

Onarım giderleri

Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Kiraya verilen taşınmazın değerini artıracak harcamalar bu kapsamda gider olarak dikkate alınmaz. Bu kapsamda örneğin; normal bakım ve onarım niteliğini aşacak şekilde çevre düzenlemeleri yapılması, kalorifer tesisatının dönüştürülmesi, taşınmaza kombi takılması gibi giderler doğrudan gider olarak dikkate alınamaz. Bu tür harcamalar taşınmazın maliyetine eklenir, amortismanı dikkate alınır.

Öte yandan, kiraya verilen taşınmazların değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik olan harcamalar, doğrudan gider olarak dikkate alınabilir. Bu tür harcamalar 2025 yılı için 9.900 lirayı geçiyorsa, maliyet olarak da dikkate alınabilir.

Bakım ve idame giderleri

Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Bu kapsamda indirilecek giderlere örnek olarak, kalorifer, su, elektrik ve asansör gibi tesislerin yıpranma ve bozulmasını önlemek için yapılan giderler sayılabilir.

Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ile diğer gerçek giderler, gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenler, sahibi bulundukları mal ve hakları kiraya verenlerin indirdikleri gerçek giderlerin tamamını indirim konusu yaptıkları gibi, mal veya hakkı kiralayana ödedikleri kira bedelini de indirim konusu yapabilirler.

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konutların kira bedeli

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutun kira bedelini gayrisafi hâsılattan indirebilirler. Ödenen kira bedelinin indiriminde, kiraya verilen konut sayısı açısından bir sınır yok. Birden çok konuttan kira geliri elde ediliyorsa, indirim konusu yapılacak kira bedeli toplam kira gelirinden indirilebilir, indirim bir konutun kira bedeliyle sınırlı değildir.

Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan taşınmazın konut olarak kiraya verilmiş olması gerekir. Konutunu işyeri olarak kiraya verenler, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira tutarını, indirim konusu yapamazlar.

Zarar, ziyan ve tazminatlar

Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar gayrisafi hâsılattan indirilebilir.

İndirilemeyen giderler

Kira gelirlerinin beyanında aşağıdaki giderler dikkate alınamaz:

Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler. Mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, indirilecek giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hâsılattan indirilebilir. Buna göre, mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda, kişisel kullanıma ayrılan veya sahibinin isteği ile kiralanmayıp boş tutulan mal ve haklara isabet eden giderler, kiralanan kısmın gelirinden indirilemez. Konu net olmamakla birlikte, kiraya verilmesi amacına rağmen müşteri olmadığı için kiralanamamış olan mal ve haklar için yapılan giderlerin bu kapsamda olmadığını ve bu durumda yapılan giderlerin tamamının indirim konusu yapılabileceğini düşünüyorum.
Şahsi vergiler, cezalar, gecikme zam ve faizleri. Gelir vergisi ve diğer şahsi vergiler, vergi cezaları ve para cezaları, gecikme zamları ve faizleri kira gelirinin tespitinde dikkate alınamaz. Bu çerçevede örneğin, imar uygulamalarına aykırı davranışlar nedeniyle ödenen cezalar gösterilebilir. Yükümlülerin vergi kanunlarına aykırı hareketlerinden doğan vergi cezaları da gelirin tespitinde indirim konusu yapılamaz.

İstisnadan yararlananların indirebilecekleri gider tutarının hesaplanması

Konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının, gayri safi hasılattan indirilmesi mümkün değil. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider tutarı “(Toplam gider tutarı x İstisna sonrası hasılat tutarı) / Toplam hasılat tutarı” formülüyle hesaplanabilir.

Giderlerin belgelendirilmesi ve istendiğinde ibrazı

Kira gelirlerini beyan eden ve gerçek gider yöntemini tercih edenlerin, giderlerine ilişkin belgeleri beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesine göndermesi gerekmiyor. Zamanaşımı süresi olan beş yıl süreyle saklamaları ve istenmesi durumunda ibraz etmeleri yeterli.

(Kaynak: Recep Bıyık / Ekonomim.com | 18.02.2026)