Basından Ekonomi Makaleleri ANALİZ RAPORU

Emlak vergisi mükellefleri, belediyelerce 2026 yılı başında tahakkuk ettirilen ve 2025 beyan değerinin iki katını aşan vergilere karşı dava açmaya hazırlanıyor. Geçtiğimiz sene takdir komisyonlarınca belirlenen beyan değerlerinin çok yüksek çıkması üzerine çok sayıda dava açılmıştı. Bu sorunu çözmek amacıyla 7566 sayılı Kanun’da yapılan düzenleme ile artışlara “2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez” şeklinde bir üst sınır getirilmişti. Ancak, Mali İdarenin 89 seri No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği ile bu ifadeyi, 2025 vergi değerinin üç katını aşamaz (1+2) şeklinde yorumlaması, yasal sınırlamanın aşıldığı gerekçesiyle yeni bir tartışma ve dava sürecini başlattı.

Mali İdarenin yorumunun yasaya aykırı olduğunu düşünen mükelleflerin davalarına emsal teşkil edebilecek Yargıtay kararları bulunmaktadır. Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’ndaki (FSEK) benzer bir düzenlemede (“en çok üç kat fazlasını isteyebilir”) Yargıtay, hesaplanan miktarın farazi sözleşme bedelinin dört katına ulaşmasının doğru olmadığına hükmederek, artış sınırlarının yorumunda mükellef lehine bir tavır sergilemiştir. Bu emsal kararlar, Emlak Vergisi’ndeki “iki kat fazlası” ifadesinin, vergi değerinin toplamda üç katını (1+2) geçemeyeceği yönündeki hukuki görüşü desteklemektedir.

Emlak Vergisi’nde bireysel işlemlere karşı dava açma süresi (30 gün), verginin 1 Ocak itibarıyla tahakkuk etmiş sayılması nedeniyle dolmuştur. Bölge İdare Mahkemeleri ve Danıştay kararları, tahakkuk için tebliğ şartı aranmadığını ve dava süresinin yılbaşından itibaren başladığını teyit etmektedir. Bu nedenle, henüz dava açmamış ve Mali İdarenin yorumuna itiraz eden mükellefler için kalan tek hukuki yol, 60 günlük süre içinde (son gün 2 Mart), hukuka aykırı olduğu iddia edilen 89 No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliğine karşı doğrudan Danıştay’da iptal davası açmak ve bu dava kapsamında bireysel işlemi de konu edinmektir.

Dava Açma Son Günü (Tebliğ)2 Mart

Tartışmalı Tebliğ Numarası89 No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği

Vergi Değeri Artış Sınırı (Yasal)2025 değerinin iki kat fazlasını geçemez

Mali İdare Yorumu (Toplam Kat)Üç katını aşamaz (1+2)

Bireysel İşlem Dava Süresi30 gün (Genellikle doldu)

Tebliğe Karşı Dava Süresi60 gün (Danıştay)

“Emlak vergisindeki artış sınırına ilişkin yaşanan hukuki tartışma, idari düzenlemelerin (Tebliğ) kanun metninin lafzına aykırı şekilde vergi yükünü artırma çabasının tipik bir örneğidir. 7566 sayılı Kanun’un ruhu, yüksek takdir değerlerinin yarattığı mağduriyeti gidermektir; Mali İdarenin ‘iki kat fazlası’ ifadesini taban değerin üç katı olarak yorumlaması, yasa koyucunun niyetine terstir. Yargıtay’ın FSEK kararları, hukuki yorumda ‘fazlası’ kelimesinin katlanmış toplam yerine artış miktarını ifade ettiğini göstererek mükellefler lehine güçlü bir emsal oluşturmaktadır.

Tahakkuk işlemlerine karşı 30 günlük sürenin dolması nedeniyle, mükellefler için tek stratejik çıkış yolu, sistemik bir hatayı temsil eden 89 No’lu Tebliğin Danıştay’da iptalini sağlamaktır. Danıştay’ın, bu Tebliği Kanuna aykırılıktan dolayı iptal etme olasılığı yüksektir. Şayet Tebliğ iptal edilirse, belediyeler aşırı tahakkuk ettirilen vergileri yeniden hesaplamak zorunda kalacak ve bu, milyonlarca mükellef için vergi iadesi veya mahsubu anlamına gelecektir. Mükelleflerin 2 Mart’a kadar bu hukuki hakkı kullanması, mali yükümlülüklerini önemli ölçüde hafifletecek kritik bir adımdır.”

Emlak Vergilerine Sınır Davalarında Son Gün 2 Mart

Belediyelerce 2026 yılbaşı itibariyle tahakkuk ettirilen emlak vergileri 2025 beyan değerinin iki katını aşan mükelleflerin, 89 No’lu tebliğe dava açmayı düşündüklerini müşahede ediyorum. Yazı konumuz bu olmakla birlikte önce hızlıca konuyu hatırlayalım.

Kısaca ne oldu?

Değerli okurlar biliyorsunuz, geçen sene Emlak Vergisinde beyan değerleri Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesi çerçevesinde takdir komisyonlarınca yeniden belirlendi.

Takdir komisyonlarınca belirlenen beyan değerlerinin yüksekliği nedeniyle mükelleflerce çok sayıda davalar açıldı.

7566 saylı Kanun da yapılan bir düzenleme ile artışlara: “2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.” şeklinde bir sınır getirilerek sorun çözülmeye çalışıldı.

Daha önce bir yazımda da belirttiğim üzere, bu düzenleme sonrası Vergi Mahkemeleri “ karar verilmesine gerek yoktur” şeklinde kararlar vererek davaları sonuçlandırmaya başladılar.

Bu kez de, Mali İdarenin 89 seri No’lu Emlak Vergisi Genel Tebliği ile yaptığı, iki kat fazlası ifadesinin 1+2 yani 2025 vergi değerinin üç katını aşamaz şeklinde anlaşılması gerektiği yaklaşımı tartışma yaratmıştır.

Mali İdarenin yaptığı yorumun yasaya aykırı olduğunu düşünen mükellefler davaya hazırlanmaktalar.

Emsal Yargıtay kararları

Değerli meslektaşım Erdoğan Sağlam’ın konuya ilişkin yazısında Erdal Güleç’e atıf yapılarak, 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununun (FSEK)68.maddesindeki ” tespit edilecek rayiç bedelin en çok üç kat fazlasını isteyebilir” şeklindeki düzenlemenin de benzer tartışmalara sebep olduğu paylaşılmıştı.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ve Yargıtay’ın ilk derece mahkemeleri tarafından verilen ve dört kata ulaşan bedellere hükmedilen kararları bozduğu görülmektedir. Yargıtay 11.HD, 06.03.2000 tarih ve E.1999/9978, K.2000/1893 sayılı kararda (“Bir eserin izinsiz çoğaltılması hâlinde, hak sahibinin tecavüz edenden isteyebileceği maddî tazminat miktarı, farazî sözleşme ilkesi uyarınca hesaplanan miktarın üç kat fazlasını geçemez. Mahkemece, bilirkişi raporunda hesaplanan ve hüküm altına alınan miktarın, sözleşme olsaydı istenebilecek miktarın dört katı fazla olduğu gözden kaçırılarak fazla miktarda maddî tazminata hükmedilmesi doğru değildir).

Bir aylık dava açma süresi geçti

İyuk’un 7. maddenin 1. fıkrasında vergi mahkemelerinde dava açma süresinin 30 gün olduğu belirtildikten sonra, ikinci fıkrasının b bendinde dava açma süresi, vergi, resim ve harçlar ile benzeri mali hükümler ve bunların zam ve cezalarından doğan uyuşmazlıklarda: Tahakkuku tahsile bağlı olan vergilerde tahsilatın; Tebliğ yapılan hallerde veya tebliği yerine geçen işlemlerde tebliğin; tevkif suretiyle alınan vergilerde istihkak sahiplerine ödemenin; tescile bağlı vergilerde tescilin yapıldığı ve idarenin dava açması gereken konularda ise ilgili merci veya komisyon kararının idareye geldiği tarihi izleyen günden başlar.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 11. maddesinin birinci fıkrasının a bendine göre, Bina Vergisi ilgili belediye tarafından dört yılda bir defa olmak üzere takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının ocak ve şubat aylarında yıllık olarak tarh olunur. Aynı fıkraya göre, bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.

Aynı maddenin 3. fıkrasında, Bina Vergisinin her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılacağı belirtilmektedir.

Aşağıda paylaştığımız kararlardan görüleceği üzere, mahkemeler ve Danıştay tahakkuk için tebliğ şartı aramamakta ve genel tarh dönemlerinde tahakkukun 1 Ocak itibariyle yapıldığını kabul etmektedirler.

İzmir BİM, 3. VDD, E. 2017/1861 K. 2017/1764 T. 30.11.2017 künyeli kararında, “1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre emlak vergisi her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayıldığından, bu suretle tarh olunun vergiler mükellefe ayrıca tebliğ edilmeyecektir.

Sözü edilen hükme göre, kanunen bütçe yılı başında tahakkuk etmiş olan emlak vergisinin, mükellefine ayrıca bir yazı ile duyurulmasına gerek bulunmadığından, tahakkuk işlemine karşı açılacak davanın verginin tahakkuk etmiş sayıldığı bütçe yılı başından itibaren işlemeye başlayan otuz (30) günlük idari dava açma süresi içerisinde açılması gerekmektedir.” yönünde karar vermiştir.

Samsun BİM, 2. VDD, E. 2020/44 K. 2020/157 T. 18.6.2020. Künyeli kararında, ”Ocak ayında tahakkuk eden emlak vergisine karşı davanın, 30 gün içinde olmak üzere en son 31.01.2019 tarihine kadar açılması gerekirken bu süre geçirildikten sonra… tarihinde açılan davanın esasını inceleme olanağı bulunmadığından süre aşımı sebebiyle reddi gerektiği” şeklinde karar vermiştir.

Danıştay 9. D., E. 2021/1222 K. 2024/1332 T. 19.3.2024 ve VDDK., E. 2019/262 K. 2019/917 T. 13.11.2019 künyeli kararda da konunun aynı görüş çerçevesinde değerlendirildiği görülmektedir.

Tek yol tebliğe karşı Danıştay’da dava açmak

Yukarıda özetlediğimiz nedenlerle, sınır tartışmasına henüz dava açmamış olanların önünde bizce kalan tek yol 60 gün içinde, (2 Mart son gün) 89 No’lu EVGT ye karşı Danıştay da dava açılması ve açılan bu davada bireysel işlemin de dava konusu yapılmasıdır.

(Kaynak: Zeki Gündüz / Dünya Gazetesi | 16.02.2026)