Kira sözleşmesinin, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılması mümkündür.
Kira sözleşmesi, kararlaştırılan sürenin geçmesi ile herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek ise, hukuki niteliği itibarı ile belirli süreli sayılır (TBK m. 300).
Kira sözleşmesinde, ister açık ister örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Örneğin; bir taşınmaz 3 yıl süreli olarak kiraya verilir. Kira sözleşmesine, kira süresinin bitimi sonrası kiralananın 20 gün içinde tahliye edileceği, aksi takdir de her geçen gün için cari yıl kira bedelinin günlük tutarının 3 katı ceza ödeneceği kararlaştırılmış olsun.
Kiracı kira süresi bittiği halde, taşınmazı tahliye etmeyince kiralananın geç tahliyesi nedeniyle ceza koşulunun geçerliliği ve ceza miktarının tayini önem taşır.
Öncelikle, ceza koşulunun geçerli olabilmesi için kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira sözleşmesinin genel işlem koşullarına uygun olarak hazırlanması ve kurulması zorunludur (TBK m. 20 vd.).
Genel işlem koşullarını içeren geçerli bir kira sözleşmesi içeriğinde, ceza koşulu öngörülmüş ise, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça kiraya veren, ya borcun (Taşınmazın tahliyesi) ya da cezanın (ceza koşulu) ifasını isteyebilir (TBK m.179/I).
Şayet, yalnızca cezanın ifası istenilmiş ise, borcun ifası talep edilemez.
Ancak, sözleşmede aksi yönde bir düzenlemede öngörülebilir.
Son olarak ta, ceza miktarının tayini gerekir.
Konun açıklığa kavuşması bakımından bizimde katıldığımız emsal nitelikte olan Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 23.09.2014, E/K 6441-10227 sayılı içtihadı aynen şöyledir: Öte yandan sözleşmenin tarafları ceza miktarının tayinde serbest olmakla birlikte hükmedilecek ceza tutarının hak, adalet ve nesafet kurallarına da uygun olması gerekir.
Hakim borçluyu iktisaden sarsan ceza miktarını tenkisle mükellef olup, hakim tarafından resen nazara alınması gereken hüküm açısından; borca aykırı davranılması yüzünden uğranılan zarar miktarı ile tayin edilen ceza tutarı arasında adalet ve hakkaniyet ölçüsünü zedeleyen bir fark bulunup bulunmadığı da değerlendirilmelidir.
Öte yandan TTK nın 24.maddesi gereğince tacir sıfatına haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.
Yürekten esenlikler ve en içten saygılarımızı sunarız.
Dr.Mevci Ergün
